Қазақстандағы ипотека 2027 жылдың көктеміне қарай арзандайды — сарапшылар

4 қыркүйекте Ұлттық банк базалық ставканы 16,25%-ға дейін төмендетті. Бұл үшінші рет қатарынан төмендету: маусымда ставка 18%-дан 17%-ға, шілдеде 16,75%-ға, қыркүйекте 16,25%-ға дейін төмендеді.

Дегенмен, бұған қарамастан, елдегі коммерциялық ипотека бірнеше ай бұрынғыдай қымбат болып қалуда.

Жылжымайтын мүлік маманы Эльвира Сагандықованың бағалауынша, ірі банктердің ұсыныстары бүгінгі күні бір-бірінен көп айырмашылығы жоқ. Әдеттегі ипотека бойынша номиналды ставкалар 20,5−22,5% аралығында, ал көпшіліктің БВУ-дағы жылдық тиімді сыйақы ставкасы 24−25%-ға дейін жетеді.

«Банктер арасындағы айырмашылық көбінесе пайыздық пункттің ондық бөлшектерімен өлшенеді. Стандартты бастапқы жарна 20% болды, ал кредиттің максималды мерзімі әдетте 15−20 жылды құрайды». Эльвира Сагандықова.

Қазіргі жылжымайтын мүлік бағаларымен бұл сатып алушыдан екі міндетті бірден шешуді талап етеді: алғашқы жарна үшін үлкен соманы жинау және қымбат кредитті өтеу үшін жеткілікті табысты растау.

Мәселе пәтерлердің қаншалықты тез қымбаттап жатқандығы фонында ерекше байқалады, — деп атап өтті маман.

Пәтерлер табыстардан қашып кетті.

Қазақстан қаржыгерлер ассоциациясының аналитикалық орталығының мәліметтері бойынша, 2026 жылдың бірінші жартыжылдығының қорытындысы бойынша ипотекаға өтінімдер саны жылына 13,4%-ға, 419,2 мыңға дейін қысқарды.

Бірінші тоқсанда сұраныс өткен үш аймен салыстырғанда 20,8%-ға төмендеді. Екінші тоқсанда жағдай сәл жақсарды: өтінімдер саны 18,7%-ға артты.

Бірақ сатып алушылардың төлем қабілеттілігі қысым altında қалуда. Жыл ішінде жаңа құрылыс 15,5%-ға, екінші нарықтағы тұрғын үй 11,8%-ға қымбаттады, ал халықтың нақты ақша табыстары бар болғаны 0,1%-ға өсті.

«Тұрғын үй құнының табыстардан едәуір асып кетуі бастапқы жарнаға талаптарды арттырады және төлем қабілетті ипотекалық сұранысты шектейді». АФК.

Осы орайда банктер түскен өтінімдерді жиі мақұлдай бастады. Позитивті шешімдердің үлесі 26,1%-дан 28,1%-ға дейін өсті, ал екінші тоқсанда 22,5%-бен салыстырғанда 32,8%-ға жетті.

Бірінші көзқарас бойынша, қызықты көрініс қалыптасады: ипотека алғысы келетіндер саны азайды, ал нарық әлі де өсуде.

Ипотека өсуде, бірақ нарықтық емес.

Бірінші жартыжылдықта банктер жаңа тұрғын үй кредиттерін шамамен 1,1 трлн теңгеге берді — бұл өткен жылмен салыстырғанда 12,4%-ға көп. Осы орайда бөлшек кредиттеу нарығы 3,6%-ға қысқарды.

Бұның себебі берілген кредиттердің құрылымында: барлық өсімді жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар мен тұрғын үй жинақ өнімдері қамтамасыз етті. Әдеттегі коммерциялық ипотека, керісінше, позицияларын жоғалтуын жалғастырды.

Егер бір жыл бұрын екінші деңгейлі банктердің нарықтық өнімдеріне жаңа тұрғын үй кредиттерінің 26,2%-ы тиесілі болса, қазір олардың үлесі 14,3%-ға дейін қысқарды.

Эльвира Сагандықованың пікірінше, мұндай тенденция бүгін басталған жоқ. 2025 жылдың қорытындысы бойынша коммерциялық ипотеканың көлемі шамамен 624 млрд теңгені құрады — барлық жаңа тұрғын үй займдарының шамамен төрттен бірі. 2026 жылдың бірінші тоқсанында үлес 15%-дан төмендеді.

«Классикалық ипотека сатып алушылардың едәуір бөлігі үшін тым қымбат болып барады. Жылдық тиімді ставка 25%-ға жуық болғанда, жеңілдетілген бағдарламалармен бәсекелесу қиынға соғады. Кері қозғалыс тек базалық ставка жоспарлы түрде төмендеген жағдайда мүмкін». Эльвира Сагандықова.

Ставка төмендеді, ипотека — әзірге жоқ.

Неліктен базалық ставка төмендегенімен, ипотека бойынша пайыздар төмендемейді?

Құрылыс және реновация саласындағы сарапшы Диляра Сейтнурова бұл Ұлттық банктің шешімі мен ұзақ мерзімді банктік кредиттер бойынша ставкалар арасындағы уақытша лагпен түсіндіреді.

Базалық ставка банктер үшін ақша құнына әсер етеді, бірақ бұл бірден болмайды. Алдымен қаржыны тарту шарттары өзгереді, содан кейін банктер депозиттердің құнын қайта қарастырады және тек содан кейін кредиттер бойынша пайыздарды төмендету мүмкіндігі пайда болады.

«Депозиттік салымдар бойынша банк ставканы тез төмендетеді. Салым — бұл шығын, ал кредит — табыс. Шығынды ол қуана-қуана қысқартады, ал табысты баяу босатады. Сондықтан депозиттер бойынша пайыздар төмендейді, ал ипотека бірнеше ай бойы қымбат болып қалады». Диляра Сейтнурова.

Ипотекалық өнімдердің қымбат болуына тағы бір себеп бар. Банктер әлі де жоғары базалық ставка кезінде тартылған ақшалармен жұмыс істеп жатыр. Базалық ставка 18% болған кезде, банк үшін ақша қымбат болып қалды. 16,25%-ға дейін төмендеу — бұл тек айналудың басы. Бір қадам төмендеу кредитті қолжетімді етпейді, — деп атап өтті сарапшы.

Көктем бірінші тексеру болады.

Реттеуші базалық ставка бойынша келесі шешімді 23 қазанда қабылдауы тиіс. Егер ставка одан да төмендесе, ипотеканың арзандау ықтималдығы артады, бірақ ипотекаға тән уақытша лагты ескере отырып, алғашқы айтарлықтай өзгерістер 4−5 айдан кейін байқалуы мүмкін.

«Мен ставканың сақталуын немесе тағы бір сақтықпен төмендеуін күтемін. Егер реттеуші ДКП-ны жұмсарту бағытын белгілесе, банктер оны болашақ ставкаларға енгізеді. 2027 жылдың басында мәмілеге дайындалуға болады». Диляра Сейтнурова.

Осы орайда сарапшы арзан тұрғын үй кредиттерінің қайта оралуын күтудің қажеті жоқ деп есептейді. Тіпті қазіргі ставкалардың бірнеше пайыздық пунктке төмендеуі коммерциялық ипотеканы қымбат өнім ретінде қалдырады.

«Егер бүгін ипотека бойынша төлем сізге қолжетімді болса — бүгін пәтер алыңыз. Нарықтың жалпы арзандауын жазға дейін күтуге болады, бірақ осы айларда пәтердің бағасы да тұрмайды». Диляра Сейтнурова.

БНС АСПиР РК-ның есебіне сәйкес, тек 8 айда Қазақстандағы жаңа тұрғын үй бағасы шілдемен салыстырғанда 0,6%-ға өсті. Қаңтардан бері өсім 6,6%-ды, ал жыл ішінде 13,1%-ды құрады. Орташа алғанда, жаңа құрылыс нысандарындағы бір шаршы метр бүгін 625 435 теңге тұрады.