Баға — басты фактор емес: Қазақстанда пәтер сатып алғанда қалай артық төлемеуге болады, сарапшы айтып берді
Темірбек Данияр, ined.kz компаниясының сату бөлімінің жетекшісі, мұндай салдардың пайда болуындағы негізгі фактор — қазақстандықтардың тек жылжымайтын мүліктің бағасын ғана есептейтіні, бірақ оның иелену құнын ескермеуі. «Практикада сатып алушылардың күткендері мен нарықтың нақты мүмкіндіктері арасындағы айырмашылық жиі кездеседі. Біз клиенттің бюджеті туралы айтып, қандай пәтерді сатып алуға болатынын түсінетініне сенімді екенін көріп, бірақ егжей-тегжейлі есептеуден кейін жарнамадағы баға тек болашақ шығындардың бір бөлігі екенін түсінеміз», — дейді сарапшы.
Сатып алудың шынымен мүмкін екенін бағалау үшін пәтердің құнын ғана емес, бастапқы жарнаны, ипотека шарттарын, жөндеу, жабдықтау және басқа да қосымша шығындарды ескеру қажет — осы шығындардан тұрғын үйдің нақты құны қалыптасады.
Бастапқы жарна басты фильтрге айналды. Адам тұрақты табысқа ие болуы мүмкін және ипотеканы төлей алуы мүмкін, бірақ пәтердің құнының 20−30%-ын жинай алмайды. Нәтижесінде сатып алушылар бастапқы жоспарды қайта қарауға мәжбүр болады және бір нәрсені таңдау керек: не бастапқы жарнаға ақша жинауды жалғастыру; не пәтердің алаңы немесе қаланың ауданына қойылатын талаптарды төмендету; не жаңадан салынған үйдің орнына екінші нарықты таңдау; не сатып алуды мүлдем кейінге қалдыру.
«Сондықтан ипотекалық кредиттеу шарттары тұрғын үйді таңдаудағы негізгі факторлардың бірі болып табылады. Сатып алушыларға банк кредитті мақұлдайтынын ғана емес, сонымен қатар сатып алудың қаншаға түсетінін алдын ала түсіну маңызды», — дейді Данияр.
Қазақстандықтарда белгілі бір бюджет болуы мүмкін, сондықтан олар осы сомаға тұрғын үй іздеуге тырысады: мысалы, 40 млн теңгеге ипотека. Осылайша, сұраныстар әртүрлі болуы мүмкін: жаңадан салынған үйлерден 3 бөлмелі пәтерлерге дейін. Алайда, кейде қарау барысында күтілгендер нарықтағы нақты жағдаймен сәйкес келмейтіні түсінікті болады.
Сонда әдетте назарды қарапайым жөндеудегі нұсқаға ауыстырады — бұл әдетте бағасы жағынан арзан болады. Бірақ сарапшы ескертеді, шын мәнінде, соңында шығындар дайын тұрғын үй сатып алудан да көп болуы мүмкін. «Жөндеу, жиһаз, тұрмыстық техника және барлық қосымша шығындардың құнын есептегенде, мұндай нұсқаның жалпы құны 60 млн теңгеге жақындауы мүмкін. Бұл ипотека бойынша артық төлемді есептемегенде.
Сонымен қатар, кейіннен мұндай пәтерді сату кезінде қосымша қиындықтар туындауы мүмкін: объектіні осындай жоғары жалпы құнмен сату әлдеқайда қиын болады, ал сату мерзімі едәуір ұзаруы мүмкін. Бұл пәтердің құнын ғана емес, сонымен қатар барлық болашақ шығындарды есептеудің қаншалықты маңызды екенін жақсы көрсетеді. Эмоцияларға негізделген шешімдер көбінесе уақыт пен ақша жоғалтуға әкеледі.
Барлық есептеулер алдын ала жасалған кезде, қай нұсқа шынымен тиімді екенін түсіну оңай», — деп хабарлайды Данияр.
Ол сондай-ақ кері жағдайлар да болуы мүмкін екенін атап өтті: сатып алудың жоғары жалпы құны объектінің тиімді емес екенін білдірмейді.
Сарапшының айтуынша, сатып алушылардың тағы бір кең таралған қателігі — банк беруге дайын максималды сомаға бағдарлану әдеті. Бұл жағдайда қате — банк төлем қабілеттілігін өз талаптарына сәйкес бағалайды, бірақ ол отбасының барлық шығындарын білмейді: балалардың білім алуына, емделуге, ата-аналарға көмек көрсетуге, автотұрақты жалға алуға, болашақ жөндеуге немесе табыстың төмендеуі мүмкіндігіне.
«Біз әрқашан клиенттерге тек стандартты емес, сонымен қатар стресстік сценарийді есептеуді ұсынамыз. Мысалы, егер жұптың бірі уақытша табысын жоғалтса, отбасы ипотеканы төлей ала ма? Төлемнен кейін күнделікті өмір мен қаржылық резерв қалыптастыруға ақша қалады ма? Пәтер отбасыны ай сайынғы төлемнің тұтқынына айналдырмауы керек», — дейді сарапшы.
Басқаша айтқанда, тұрғын үй сатып алғанда, қазақстандықтарға объектінің нарықтық бағасына ғана емес, сонымен қатар барлық қосымша нюанстарды, отбасылық шығындарды да ескеру маңызды. Сонда дұрыс есептеумен ипотека артық төлемсіз тиімді және қолжетімді шешім болуы мүмкін.
