Қазақстанда жеңілдетілген ипотека салдарынан пәтерлердің бағасы өсуде, сарапшылардың пікірінше

Қазақстандағы тұрғын үй бағасы өсе беруде, алайда нарықтағы белсенділік төмендеуде. Әрбір бағасының өсуімен шаршы метрлер жеңілдетілген бағдарламалар арқылы да қолжетімділігін жоғалтуда, себебі берілетін несиелердің максималды сомалары. Halyk Finance сарапшылары мемлекеттік бағдарламаларды тұрғын үй бағасының қатты өсуінің негізгі себептерінің бірі ретінде атап өтуде. Бұл бағдарламалар ипотекалық нарықты факті бойынша монополиялады, стандартты коммерциялық несиелерді ығыстырып, жылжымайтын мүлік бағасын бұрмалады.

2025 жылы қазақстандықтар тұрғын үй үшін 2,36 трлн теңге көлемінде несиелер рәсімдеді, бұл өткен кезеңмен салыстырғанда 16,7% артық. Қазіргі жағдайларда ипотека барлық жеке тұлғаларға берілетін несиелердің 29% құрайды. Алайда, өсім динамикасы қауіпті қарама-қайшылықты көрсетуде: жеңілдетілген бағдарламалар бойынша берілетін несиелер 26,2%-ға (1,67 трлн теңгеге дейін) өсті, ал коммерциялық ипотека 1,4%-ға (0,69 трлн теңгеге дейін) төмендеді. Жеңілдетілген сегмент барлық жаңа берілген несиелердің 71%-ын қамтамасыз етті, ал 2026 жылдың басына қарай мемлекеттік бағдарламалардың жалпы ипотекалық портфеліндегі үлесі 73%-ға жетті. Нәтижесінде тұрғын үйдің қолжетімділігін қамтамасыз етуі тиіс құрал кері әсерге әкелді.

Ипотекалық бағдарламалар бойынша ставкалардың төмендеуі Ұлттық банктің базалық ставкаларының өсуі мен қымбат несиелер, соның ішінде нарықтық ипотека жағдайында болды. 2025 жылдың соңына қарай ипотекалық несиелер бойынша орташа салмақталған ставка 10,5%-ды құрады, бұл базалық ставканың (18%) 7,5%-ға төмен. Айырмашылық жеңілдетілген бағдарламалардың жоғары үлесімен түсіндіріледі. Ипотекалық ставканың базалық ставкаға қатысты төмен деңгейде сақталуы заемшылардың белсенділігін және тұрғын үйге сұранысты қолдады, бірақ тұрғын үй нарығындағы ұсыныс төмен икемділікпен сипатталды. Бұл жағдайларда жеңілдетілген бағдарламалармен қолдау көрсетілген сұраныстың өсуі бағалардың көтерілуімен қатар жүрді.

2026 жылдың бірінші жартысында тенденция күшейді: жаңа несиелер бойынша орташа ставка 10% шамасында болды, ал нарықтық өнімдердің үлесі 26,2%-дан 14,3%-ға дейін төмендеді. Нарық толықтай мемлекеттік ипотека мен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің параметрлерімен анықталады. Ұлттық банктің нарықтық ипотеканың ығыстырылу қаупі туралы алаңдаушылығы расталды. Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, шектеулі ұсыныс жағдайында сұранысты субсидиялау жылжымайтын мүлік құнының өсуіне әкеледі, заемшылар үшін жеңілдіктердің экономикалық әсерін жоққа шығарады.